日前,市區(qū)一宗位于茶山的77畝的組合商住地塊,在增價(jià)幅度、建筑高度、土地款繳納期限等方面的規(guī)定出現(xiàn)明顯變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,本次土地“新規(guī)”的目的是為了提升土地競拍門檻,使土地市場降溫,并傳遞一種抑制樓市過熱的信號(hào),今后應(yīng)“因地而異”。
新掛牌地塊變化多
時(shí)隔兩個(gè)月,市區(qū)土地再次掛牌出讓。日前,梧田片區(qū)茶山單元F-09a、F-09d地塊掛牌,將于6月28日出讓。據(jù)市公共資源交易中心信息顯示,該組合地塊位于甌海區(qū)茶山街道霞岙村、睦州垟村,土地用途為商住用地,占地共77畝,總建筑面積13.9萬㎡,起拍總價(jià)5.5636億元,起拍樓面價(jià)約4000元/㎡。根據(jù)出讓公告、出讓須知的內(nèi)容顯示,本次土地掛牌在增價(jià)幅度、建筑高度、土地款繳納期限等方面出現(xiàn)明顯變化。
變化一:兩個(gè)地塊每次分別報(bào)價(jià),各自增價(jià)幅度不得低于人民幣300萬元
這意味著開發(fā)商在每輪報(bào)價(jià)時(shí)至少增價(jià)600萬元,與2015年中央綠軸235畝組合地塊的總加價(jià)幅度相當(dāng)(6個(gè)地塊各自增價(jià)幅度不得低于100萬元)。此前,市區(qū)商住、住宅地塊出讓增價(jià)幅度一般為100萬元起,僅有一些規(guī)模較大、起拍總價(jià)或單價(jià)較高的地塊會(huì)采取200萬元起、300萬元起的增價(jià)幅度。若以樓面價(jià)計(jì)算,增價(jià)幅度達(dá)43.13元/㎡,遠(yuǎn)超過濱江商務(wù)區(qū)等地的多宗商住地塊出讓時(shí)的增價(jià)幅度,接近今年3月“大發(fā)”競得的中央綠軸地塊出讓時(shí)的增價(jià)幅度。
變化二:兩個(gè)地塊的建筑高度均為大于等于40米且小于等于80米
按照該要求,以最常見的室內(nèi)層高2.8米計(jì)算,建筑至少需達(dá)13層,無法采取“高低配”。此前,市區(qū)商住、住宅地塊土地出讓時(shí),除個(gè)別地塊要求建設(shè)超高層建筑限制最低高度外,普遍為限制最高高度,并未出現(xiàn)最低高度的限制。因此,許多開發(fā)商為增加溢價(jià)空間而采取“高層+洋房”的“高低配”形式。
變化三:該地塊要求競得人在簽訂成交確認(rèn)書起15個(gè)工作日內(nèi)全額繳納剩余地價(jià)款
這意味著房企的融資難度加大、財(cái)務(wù)成本大幅提高。此前,市區(qū)多數(shù)商住、住宅地塊僅要求1個(gè)月內(nèi)繳納地價(jià)款50%,3個(gè)月或6個(gè)月內(nèi)全額繳納剩余地價(jià)款,時(shí)間最短的也為1個(gè)月內(nèi)全額繳納剩余地價(jià)款,且總價(jià)不高。部分項(xiàng)目在競得土地6個(gè)月左右可達(dá)到開盤條件。
記者向有關(guān)部門咨詢,上述變化也得到相關(guān)工作人員的確認(rèn)。除上述變化外,該地塊還要求土地成交之日起7個(gè)月內(nèi)進(jìn)場施工,不得分期建設(shè),這也接近此前市區(qū)商住、住宅地塊中最嚴(yán)格的要求,且出現(xiàn)頻率較低。
提升拿地門檻傳遞趨穩(wěn)信號(hào)
去年下半年以來,部分城市由于樓市過熱開始采取調(diào)控措施,除“限購”外,許多城市也對(duì)土地市場進(jìn)行調(diào)控,包括無償建設(shè)保障房、土地“熔斷”、限價(jià)抽簽等。相比較而言,本次我市對(duì)土地市場的調(diào)控較為溫和。
受外圍城市及房企對(duì)樓市預(yù)期的影響,今年春節(jié)以來,市區(qū)土地市場熱度顯著提升。3月份,中央綠軸地塊、梧田塘西地塊相繼出讓,除本土房企、已進(jìn)駐溫州的大牌房企外,還吸引了多家國內(nèi)大牌房企首次前往我市競價(jià)。其中,“大發(fā)”競得的中央綠軸地塊以24181元/㎡的樓面價(jià)成為近6年市區(qū)最高樓面單價(jià)。4月份,“富力”以14.51億拿下200畝濱海園區(qū)地塊,溢價(jià)率更是達(dá)到162%。此后兩個(gè)月時(shí)間,市區(qū)無商住、住宅土地掛牌。
溫州市房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長葉維堅(jiān)表示,本次土地“新規(guī)”主要針對(duì)目前土地市場過熱現(xiàn)象,體現(xiàn)了我市積極進(jìn)行自我調(diào)控,目的是提升土地競拍門檻,使土地市場降溫。其中,15個(gè)工作日內(nèi)全額繳納地價(jià)款非??简?yàn)競拍房企的資金實(shí)力;針對(duì)目前流行的“高低配”帶來的因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性原因而拉高地價(jià),限制建筑最低高度使開發(fā)商無法在地塊中設(shè)置排屋、疊墅等產(chǎn)品,難以拉高地價(jià);增價(jià)幅度提高在加快土地競拍速度的同時(shí)也提高了土地競拍門檻。
葉維堅(jiān)認(rèn)為,土地競拍規(guī)則應(yīng)“因地而異”,由于本次掛牌的茶山地塊并非熱門地塊,這樣的力度比較適合,針對(duì)熱門地塊應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控力度。更重要的是,對(duì)土地市場這種調(diào)控傳遞一種抑制樓市過熱的信號(hào),使開發(fā)商對(duì)樓市的預(yù)期趨于穩(wěn)定。